Залоговое страхование. Страхование имущества в залоге. Например, требуют застраховать заемщика

05.02.2024

Ипотечный кредит, выданный под залог недвижимого имущества, предполагает большой срок погашения: от 5 до 30 лет. И банк, выдавший его, вполне справедливо хочет обезопасить себя от возможных финансовых потерь, к которым могут привести различные обстоятельства. Именно этой цели служит страхование ипотечного кредита.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Что это такое

На сегодняшний день заключение соглашения о выдаче кредита на приобретение жилья на условиях ипотеки предусматривает несколько видов страхования:

страхование предмета залога (ипотеки);
личное страхование (здоровья и жизни) заемщика;
страхование риска утраты права владения (титула);
страхование ответственности заемщика в случае непогашения им кредита.

Главным назначением всех видов страхования, сопровождающих заключение кредитного договора и договора ипотеки, является, в первую очередь, перераспределение рисков, связанных с длительным сроком погашения долга.

Второй целью, которая ставилась при создании системы ипотечного страхования в нашей стране - сделать ипотеку более доступной, снизить первоначальный взнос и проценты.

Предполагается, что это позволит большому числу желающих решить свои жилищные проблемы не прибегая к помощи государства.

Кому это выгодно

Страхование предмета ипотеки выгодно банку. Ведь именно ему до окончания срока выплаты принадлежит имущество, находящееся под залогом. Следовательно разрушение или снижение стоимости этого имущества в результате повреждения ему невыгодно.

Уберечь себя от таких финансовых потерь банк может при помощи страхования находящейся у него в залоге недвижимости.

Страхование жизни и здоровья наиболее выгодно для самого заемщика. Ведь многие заболевания или травмы ведут к утрате трудоспособности, то есть источника дохода.

А сумма, которая будет выплачена страховой компанией, позволит погасить долг перед банком. В случае смерти заемщика, его наследники также смогут погасить кредит из средств страховки.

Страхование титула так же выгодно именно заемщику. Но только в том случае, когда он является добросовестным приобретателем.

То есть, если выяснится, что приобретение недвижимости произошло с нарушениями не по вине покупателя, то он будет защищен от финансовых потерь, связанных с утратой им прав.

А вот страхование ответственности заемщика выгодно обеим сторонам отношений, связанных с кредитом. Банк оказывается защищен от убытков в случае, если после продажи заложенной квартиры он не получил полной суммы задолженности.

А заемщик получает следующие преимущества:

снижение первоначального взноса;
более низкую процентную ставку;
отсутствие претензий банка в случае прекращения выплат и продажи заложенной квартиры, даже если этих средств не хватит погасить весь долг целиком.

Обязательно или нет страхование ипотечного кредита

Закон обязывает страховать только предмет залога - квартиру или иную недвижимость. Даже если условие о страховке не включено в кредитный договор, заемщик-залогодатель обязан застраховать передаваемое в ипотеку имущество.

На практике же кредит не будет выдан без страхового полиса. Срок такой страховки совпадает со сроком кредита. После его погашения и снятия обременения, обязанность страховать свое имущество превращается в право, которым можно и не воспользоваться в дальнейшем.

Сумма страховки не может быть меньше выданной по кредитному договору. Чаще всего это сумма кредита и 10% сверху.

Но многие владельцы недвижимости предпочитают страховать жилье на полную его стоимость. Это позволит не только покрыть долг перед банком, но и получить остаток суммы на руки, если такая необходимость все же возникнет.

Добровольное

А вот все прочие виды ипотечного страхования являются добровольными. И если банк пытается их навязать заемщику, включив их в договор, то он действует в нарушении положений закона. Хотя понять интерес банка можно. Он желает обезопасить себя от возможно большего числа рисков.

Страхование титула актуально в течение срока давности по данным сделкам, то есть 3 года. Особенно актуальна эта страховка для покупателей на вторичном рынке, где есть вероятность оказаться втянутым в тяжбу о нарушении прав третьих лиц.

Но и на рынке новостроек нередки нарушения и мошеннические схемы, которые могут повлечь за собой признание сделки недействительной со всеми не слишком приятными последствиями.

Страхование же ответственности заемщика настойчиво рекомендуют не только банки и страховые компании, но и законодатель.

Поскольку застрахованные таким образом кредиты расцениваются банком как более надежные, то у него нет необходимости перекладывать свой риск не получить всю положенную сумму на других заемщиков. Стало быть, можно установить меньший процент и уменьшить первоначальный взнос до 10%.

Правовые основы

Основные положения, касающиеся ипотечного страхования изложены в Законе об ипотеке, регулирующем все стороны данного правоотношения ( от 16.07.1998).

Именно в статью 31, посвященную страхованию, были внесены изменения в июне 2014 года. В той же статье закреплена обязательность страхования недвижимости, передаваемой в залог.

Отказаться от добровольного страхования можно, ссылаясь на закона «Об ипотеке», где говориться о том, что заемщик вправе, но не обязан страховать свою ответственность.

А в случае настойчивых требований банка можно сослаться на закон , который прямо запрещает навязывать дополнительные товары или платные услуги.

Какие имеет особенности

Поскольку все виды страхования ипотечного кредита являются самостоятельными, то можно оформить каждый из них по отдельности.

Но на практике чаще всего заключается единый договор, включающий в себя все условия, касающиеся как личного страхования, так и страхования имущества и ответственности. Такой комплексный продукт предлагается многими банками.

Преимуществом такого договора является то, что он обойдется дешевле, чем четыре отдельных. Но стоит помнить, что страхование - продукт индивидуальный.

Условия его будут различны для каждого заемщика. На стоимость страховки будут влиять возраст и профессия заемщика, характеристики приобретаемого жилья, сумма кредита и срок договора.

Но, как правило, это составляет около 1-1,5% стоимости кредита. В редких случаях значение может быть меньше или больше.

Особенность страхования ответственности заемщика в том, что оно не устраняет риск остаться без жилья в случае неуплаты кредита.

Но зато позволяет избежать дополнительных финансовых требований, если после продажи квартиры с торгов, вырученная сумма, в силу различных причин, оказалась меньшей, чем долг по кредиту. Недостающие средства будут выплачены банку страховой компанией, заключившей договор.

Что делать, если не хватает денег на погашение долга при страховом случае

Банкиры уверяет, что такое не может произойти. Перед проведением очередного расчета страховая компания должна узнать, сколько составляет размер долга. При это банк не допускает, чтобы какая-то часть долга была «не прикрывалась» страховым полисом.

Отказ компании от выплаты

В таком случае нужно обратиться в арбитражный суд. Вы должны знать, что банк будет на вашей стороне. Но удиться стоит только в том случае, если вы при оформлении страховки не утали факт, благодаря которому страховой случай произошел. В этом случае, суд будет на стороне страховой компании.

Какие могут быть риски

Различные виды страхования ипотеки преследуют минимизацию последствий различных рисков. При этом перечень страховых случаев, как и размер выплаты будет четко определен договором. Рассмотрим их подробнее.

При страховании недвижимости, переданной под залог, прежде всего учитывается риск уничтожения или повреждения жилого помещения в результате пожара, природной или техногенной катастрофы, технологических ошибок или намеренных действий третьих лиц.

При повреждении жилья возмещение выплачивается заемщику. Разумеется, только в том случае, если он не причастен к наступлению страхового случая.

А вот если жилье было полностью утрачено, то страховую выплату получит банк в размере остатка по кредиту. Рисками личного страхования заемщика будут его смерть или получение инвалидности (I и II группы).

Если данное событие произошло в период действия договора, то на страховую компанию ложится обязанность погасить долг и проценты по кредиту.

Заложенное жилье будет освобождено от обременения и станет собственностью заемщика, а в случае его смерти - наследников.

Страхование титула в качестве риска рассматривает решение суда об утрате права собственности на жилье под залогом. Риск того, что кредит не будет выплачен по различным обстоятельствам, страхуется как ответственность заемщика.

В этом случае, если даже продажа заложенного жилья не покрывает долг, его погашает страховая компания. Для банка это риск финансовых убытков в случае неисполнения обязательств по договору.

Где можно оформить

Несмотря на то, что сегодня услуги по ипотечному страхованию предлагают многие компании, их всех связывают обязательства с Агентством АИЖК.

Эта структура, созданная Правительством для развития системы ипотечного кредитования в России, выступает перестраховщиком по договорам страхования ответственности заемщиков.

Банки, предоставляя заём на покупку недвижимости, не только оформляют залог на нее, но и требуют оформить ипотечное страхование. Покупка страхового полиса на недвижимость является обязательным условием любого договора ипотеки. А прочие виды страховок?

Общее представление о том, что такое ипотечное страхование

Ипотечное страхование представляет собой совокупность видов страхования, что призваны обеспечить защиту финансовых интересов каждого участника ипотечного жилищного кредитования.

Необходимость заключения подобных договоров обусловлена потребностью:

банка - в получении гарантий возврата кредита, что позволяет снизить процентную ставку и увеличить срок кредитования относительно потребительских займов;
клиента - в получении финансового обеспечения возможности исполнения своих обязательств при наступлении смерти, утраты трудоспособности, снижения уровня дохода и прочего.

Основное предназначение ипотечных страховок – перераспределить риски между страховщиками, заемщиками и кредиторами, чтобы повысить надежность системы ипотечного страхования.

Виды ипотечного страхования:

страхование имущества при ипотеке, что согласно договору было передано в залог, от рисков утраты или повреждения;
личное, представляющее собой страхование жизни и трудоспособности клиента (заемщика или созаемщика);
титула собственности – это страховка от случаев утраты права собственности на залоговое имущество как результат прекращения права собственности.

В качестве дополнительной опции страховщики предлагают застраховать гражданскую ответственность владельца помещения перед:

третьими лицами в процессе эксплуатации объекта недвижимости (например, от случаев затопления квартиры соседей);
кредитором за неисполнение принятых финансовых обязательств (при наступлении просрочки, при невозможности в дальнейшем совершать платежи).

Особенность данного вида страхования

Страхование ипотечных рисков отличается тем, что выгодоприобретателем по договору указывается кредитор (банк). В случае наступления страхового случая именно в его пользу страховщик произведет страховую выплату. Ее размер не может превышать одновременно ни сумму непогашенной задолженности, ни величину понесенного ущерба.

Существует схема оплаты страховой суммы единовременно – сразу – при заключении договора на весь срок кредитования. Более распространена схема ежегодной уплаты страховой суммы.

Нужно ли страховать квартиру каждый год при ипотеке? Да. Это указано в кредитном договоре.

Законность требований о заключении договоров страхования

Страхование недвижимости при ипотеке: обязательно или нет – споры ведутся уже давно, однако существует закон, и есть судебная практика.

Согласно ФЗ №102-ФЗ «Об ипотеке» ипотечные заемщики обязаны страховать предмет залога. Об иных видах страховок в документе ничего не сказано.

Личное страхование при ипотеке ст. 935 ГК РФ определено как добровольное. Однако банки настоятельно рекомендуют своим клиентам оформить такую страховку. Она необязательна, но ее отсутствие приведет к повышению ставки кредита, минимум на 1%.

Аналогичная ситуация сложилась и в отношении титульного страхования. Клиент вправе отказаться, но заём, как более рисковый, с точки зрения кредитора, ему предложат на других, менее выгодных условиях, нежели тем заемщикам, что согласились выполнить требования банка.

Судебная практика в отношении подобных споров свидетельствует о том, что в большинстве случаев требование о заключении договора страхования жизни и здоровья признается злоупотреблением свободой договора, поскольку без оформления страховки кредит выдавать отказывались.

Согласно Указаниям ЦБ РФ от 20.11.2015 г. № 3854-У заемщик имеет право отказаться от навязанного ему страхового продукта в течение 5 дней с момента подписания соответствующих документов. Уплаченная им сумма должна быть возвращена полностью.

Однако Центробанк РФ пояснил, что при отказе заемщика от данной услуги, кредитор вправе изменить условия типового договора и увеличить процентную ставку.

Данный пункт уже включен в большинство ипотечных договоров. Также кредиторы широко пользуются своим правом на расторжение договора ипотеки в одностороннем порядке по причине несоблюдения клиентом его условий. Это положение также прописано в кредитной документации. Банк направляет клиенту уведомление с требованием либо оформить страховку, либо он расторгает договор. Последнее означает, что заемщик обязан вернуть всю сумму кредита либо его ждут судебные разбирательства.

Апелляция граждан (чаще в ходе судебных разбирательств) к тому, что условие о необходимости страховки нарушает их права, не принимается: соглашение заключалось при определенных обстоятельствах, о которых клиента заранее предупредили.

Подпись под документами означает согласие с выполнением установленных ими требованиями.

Типичные страховые случаи

Страхование объекта недвижимости стандартно предполагает в качестве страхового случая:

пожар, включая тот, что возник вне застрахованного объекта;
взрыв бытового газа;
стихийное бедствие;
затопление, произошедшее в результате аварии в системе водоснабжения, канализации или отопления, даже если вода пришла из соседних помещений;
противоправные действия третьих лиц (хулиганство, разбой, вандализм);
падение на недвижимость летательных аппаратов (их частей);
выявление конструктивных дефектов строения, что к моменту заключения договора страхователю были неизвестны.

Нужно быть готовым к тому, что минимальный пакет, предлагаемый страховщиками, предусматривает выплаты только тогда, когда застрахованному имуществу нанесен существенный вред.

Например, если в результате залива соседей пострадали обои, выплаты не будет, а если кто-то разбил окно, то можно рассчитывать на компенсацию его стоимости. Весь остаток по кредиту выплатят только тогда, когда объект разрушен полностью. В случае с частным домом, если остался фундамент, то погасят лишь часть задолженности, т.к., с точки зрения страховщика, остаток строения еще можно использовать для возведения нового жилья.

Чтобы получить больше гарантий, большее возмещение, следует оформить более расширенную страховку, но она обойдется дороже.

Следующий вид ипотечного страхования – страхование жизни и здоровья заемщика. Страховыми случаями по такому договору являются:

смерть застрахованного, наступившая по причине несчастного случая либо заболевания, что возникло в период действия договора;
утрата трудоспособности в результате болезни или несчастного случая с назначением 1 или 2 группы инвалидности.

Что такое титульное страхование при ипотеке, легче понять по перечню страховых случаев по таким договорам:

признание купли-продажи недействительной (на основании п. 2 гл. 9 ГК РФ);
истребование у покупателя жилья (полностью либо его части) лицами, за которыми сохранено право собственности на данный объект.

Данный вид страхования призван защитить права добросовестного приобретателя. Подтверждением наступления страхового случая станет судебное решение. Выплаты по таким договорам должны компенсировать финансовые затраты заемщика и гарантировать кредитору возврат займа.

В таких делах страховая компания вправе обеспечить полное юридическое сопровождение, включая представление интересов клиента в суде.

Проблема получения выплаты по страховке

Страховщик вправе отказать в выплате страхового возмещения в ряде случаев. Все они прописаны в договоре страхования.

Личное страхование при ипотечном кредитовании предполагает в качестве страхового случая установление заемщику 2-ой или 1-ой групп инвалидности либо его кончину. В таком случае выплата производится в полном объеме единоразово. Имущество в первом случае остается в собственности заемщика, во втором будет включено в наследственную массу и его получат наследники без какого-либо обременения (без залога или обязанности гасить долг по кредиту). Но например, в компенсации по договору страхования жизни откажут, если смерть наступила в результате самоубийства или автокатастрофы, виновником которой стал страхователь. Не выплатят возмещение и в тех случаях, когда клиент изначально знал о проблемах со здоровьем, подтверждение чему страховщик обнаружит в его медицинской документации, но не сообщил об этом при заключении договора.

Будут проблемы с возмещением и у лиц, пострадавших от профессиональных рисков, а также у тех, в крови которых в момент наступления страхового случая обнаружат алкоголь или наркотические вещества, прием которых не был назначен врачом. Согласно закону страховщик в такой ситуации не обязан погашать задолженность.

Если страховка жизни и здоровья оформлялась в отношении обоих супругов-созаемщиков, то в случае кончины одного из них долг перед банком будет погашен только наполовину, т.е. на 50% суммы остатка займа. Если страховку сделали с учетом неких пропорций, то и выплата будет совершена с учетом того, как это было прописано в договоре. Например, в случае смерти одного из супругов возмещение может составить 70% от величины остатка, тогда как при кончине другого – 30%.

В случаях, когда нет твердой уверенности в том, что отказ страховой компании правильный, стоит обратиться к юристу, специализирующемуся в данной сфере.

Уже на первой консультации, изучив всю документацию, специалист сможет подтвердить или опровергнуть законность действий страховщика и высказать предположение о целесообразности защиты своих интересов в судебном порядке.

Как сэкономить на ипотечном страховании

Программа страхования, предлагаемая сотрудниками кредитора - это, как правило, продукт, невыгодный заемщикам. Большинство банков выступают в роли посредников между истинным страхователем, той организацией, с которой по факту заключается договор, и которая впоследствии при необходимости будет совершать страховые выплаты, и клиентом. Соответственно, кредитор, вероятнее всего, имеет скидку от «поставщика» и в то же время делает надбавку на покрытие собственных расходов.

В итоге страховой договор, заключенный в офисе банка, может оказаться на 10-20% дороже, нежели соглашение, оформленное на тех же условиях либо у самого страховщика, либо у его другого официального партнера.

Если принято решение оформить страховку напрямую у страховщика, уточните у кредитора перечень аккредитованных компаний. Несмотря на то что какие-либо ограничения при выборе страховой компании согласно закону неприемлемы, они могут быть установлены вопреки им. Потому разумнее все же уточнить у банка перечень аккредитованных страховщиков.

Учитывая, что страховая сумма рассчитывается исходя из величины остатка по кредиту плюс проценты, что будут начислены в течение следующего года, то экономия возможна за счет досрочного погашения займа.

Чем быстрее будет погашен долг по ипотеке, тем меньше процентов заплатит заемщик, тем меньше будет страховая сумма.

Также следует учитывать дату погашения займа. В идеале нужно подгадать срок полного погашения кредита ко времени окончания очередного договора страхования. Если не получилось, то можно, оформив соответствующую справку у кредитора об отсутствии задолженности, обратиться к страховщику с просьбой вернуть часть страховой суммы согласно фактическому времени существования кредитного обязательства (долга перед банком).

Как правильно застраховать себя при ипотеке, чтобы не переплатить. При определении страховой суммы страховщики учитывают:

возраст клиента. Полис будет дешевле у людей, которым 25-35 лет;
цену объекта недвижимости – чем он дороже, тем больше нужно заплатить страховщику;
при личном страховании могут попросить пройти медицинское обследование, по итогам которого и определят стоимость полиса. Чем меньше у человека проблем со здоровьем, чем меньше у него вредных привычек, тем большую скидку ему предоставят;
чем больше сумма кредита, тем большую страховую сумму назначат к уплате.

Резюме

Страховка по ипотеке: обязательна или нет? Договор страхования на залоговую недвижимость необходим. Остальные – формально нет, фактически банк опосредованно (через ухудшение условий кредитования или даже отказ в заключении договора ипотеки) вынуждает клиентов соглашаться с данным требованием.

С финансовой точки зрения, иногда немного выгоднее согласиться на повышение ставки по кредиту, но отказаться от дополнительных страховок.

Начисление процентов производится регулярно на остаток задолженности, что снижается по мере поступления платежей в счет погашения займа, т.е. ежемесячно или даже чаще. При определении страховой суммы в расчет принимают сумму, зафиксированную на начало года.

Разумное решение данного вопроса – выполнить требование кредитора, но договор ипотечного страхования заключить напрямую со страховой компанией.

Выгода заемщика при ипотечном страховании заключается в том, что при наступлении страхового случая хотя выплату и получит банк, но гражданин будет освобожден (частично или полностью) от обязательств по уплате ипотеки.

В тяжелые времена, что и обозначены в страховках в качестве страховых случаев (утрата имущества, трудоспособности и прочее), это может оказаться очень кстати.

Учитывая вышесказанное, можно говорить о том, что ипотека - рисковый проект для заемщика и страховщика. Банк при наличии полного пакета страховок и предмета залога рискует меньше.

На сегодняшний день страхование банковских залогов - довольно неоднозначная область страхования. В связи со сложной экономической ситуацией сокращается количество выданных кредитов и, соответственно, становится меньше заложенного имущества, которое может быть застраховано. Пока данный сегмент находится на стадии стагнации.

Специфика залогового страхования предусматривает тесное взаимодействие между банком и страховщиком, что сулит обеим сторонам как определенные выгоды, так и ограничения. В первую очередь в страховании залогового имущества заинтересованы банки, так как полис позволяет перераспределить их риски, часть которых передается страховщику. При этом страховой взнос оплачивает заемщик. Таким образом, в случае гибели или повреждения предмета залога в результате страхового случая банк может рассчитывать на компенсацию просроченных заемщиком взносов страховой компанией. Банки, не желая принимать на себя дополнительный и специфический для них риск физической гибели предмета залога, обязывают заемщика застраховать его и отказываются выдавать кредит под залог имущества, если оно не застраховано. ЦБ РФ ввел требование об обязательном страховании заложенного имущества, а спустя 3 года отменил его. Согласно внесенным поправкам в Положение "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности" были изменены требования к банкам в части страхования залогов. Если раньше предусматривалось обязательное страхование предметов залога, то теперь наличие или отсутствие в договоре страхования предмета залога, принятого в качестве обеспечения ссуды, может рассматриваться только как дополнительный фактор при оценке качества обеспечения по ссуде. Но банки в подавляющем большинстве случаев продолжают настаивать на страховании заложенного имущества, так как осознают необходимость обеспечения его сохранности. Еще одним весомым аргументом для сотрудничества банка и страховой компании является привлечение банком депозитов от страховой компании, т. е. размещение на счетах банка резервов страховой компании, которые у некоторых игроков оцениваются в сотни миллионов рублей. Кроме того, дополнительную выгоду банку сулит получение вознаграждения по агентским договорам, заключенным со страховой компанией, а также привлечение новых клиентов из числа клиентов страховой компании.

Страховщикам отношения с банком также несут бесспорную выгоду. Во-первых, это связано со спецификой залогового страхования, которое изначально является банковским и обусловлено требованием банка к заемщику. Именно поэтому для страховщика сотрудничество с банком - устойчивый канал притока клиентов с уже сформированным платежеспособным спросом. В общем портфеле компании "АльфаСтрахование" размер сборов, приходящихся на залоговое страхование, благодаря сотрудничеству с банками составляет около 13%.

Во-вторых, страховщика привлекают долгосрочные договоры и то, что клиенты банка, получающие кредит, как правило, финансово устойчивые успешные предприятия, а это дополнительный позитивный фактор для страховщика - снижение собственных рисков. В итоге связка "банк - страховщик" обеспечивает последнему привлечение бизнеса без значительных капитальных вложений в развитие агентской инфраструктуры и рекламу.

Как и в любом финансовом сотрудничестве, в отношениях банка со страховщиком существуют не только положительные моменты, но и множество подводных камней.

Общей для банков и страховых компаний проблемой является недостаточная квалификация сотрудников банка в вопросах страхования, что может привести к неполной страховой защите предметов залога, а в перспективе - признанию договоров страхования недействительными в результате неадекватных требований к содержанию самих текстов.

Страховщикам же не нравятся жесткие и нередко невыгодные для компании требования банков при страховании предметов залога: включение дополнительных рисков, навязывание более низких тарифов для страхования залогового имущества, использование системы возмещения убытков в имущественном страховании, при которой ущерб меньше страховой суммы покрывается полностью, а превышающий ее - только в размере страховой суммы (так называемый "первый риск"), и прочие ограничения.

Для страховщика также часто проблемой является необходимость принимать на страхование заведомо "убыточные" объекты (чтобы поддержать партнерские отношения с банком), которые в ином случае не представляют интереса для страховщика в принципе. Усугубляет эту тенденцию желание банков срочно обрабатывать поступающие страховщику запросы по их клиентам, даже при отсутствии минимальной информации о степени принимаемого на страхование риска. Кроме того, у многих банков нет внутренней региональной дисциплины в области страхования, что выражается в противоречивых требованиях к страховщикам со стороны штаб-квартиры и филиалов банков. Также нередко ограничение конкуренции на местах ввиду личной заинтересованности сотрудников банков в сотрудничестве с определенными страховыми компаниями.

Считаю, что в связке "банк - страховщик" банк является несомненным доминирующим партнером. Он, как правило, диктует свои условия страховщикам, так как экономические выгоды для страховщиков от привлечения нового бизнеса выше, чем дивиденды банков от размещения "страховых" депозитов и выплат комиссионных по заключенным договорам страхования. Судя по западному опыту, при развитии в России института страхования жизни страховщики превратятся в ключевых институциональных инвесторов, ведь на их счетах будут скапливаться значительные средства, и в этом случае страховщики станут для банков важнейшим источником "длинных" денег.

Если говорить в целом о сегменте залогового страхования, в настоящее время из-за сложной экономической ситуации, затронувшей в первую очередь банковскую сферу, наблюдается тенденция уменьшения сборов по каналу страхования залогов ввиду сужения объемов кредитования. Так, несмотря на призывы властей, банки не увеличивали кредитные портфели. Более того, по сообщениям ЦБ РФ, с осени они сократились почти на 2,5%. Компании старались ослабить долговую нагрузку, так как доходности предприятий не хватало на покрытие портфелей. Крупнейшие банки пытались выполнять указания руководства страны, но при этом были вынуждены слишком строго оценивать качество заемщика, риски и залоги. Это весьма длительные процедуры, и банки зачастую просто не успевали выдавать столько кредитов, сколько предоставляли раньше.

Для многих страховщиков на протяжении "сытых" залоговое страхование было значительной статьей доходов. Снижение объемов кредитования в связи с кризисом автоматически сказалось на падении сборов по каналу страхования залогов, и перед страховщиками встала задача поиска новых путей наполнения бюджетов и сохранения величины сборов и доли рынков. Правда, имел место процесс "чистки рядов" в перечне аккредитованных у банков компаний, что позволило сильным структурам даже немного расширить свою долю (но не абсолютные сборы). В частности, ощущался процесс ухода страхователей, особенно в регионах, от мелких и средних страховщиков к федеральным.

Сокращение поступлений по банковскому каналу дополнительно усилило конкуренцию среди страховых компаний, обострив борьбу страховщиков за сборы по страхованию залогов. Также хотелось бы отметить изменения ценовой политики. Если раньше демпинг был отличительной чертой мелких и средних региональных страховщиков, то практически все компании начали активно урезать тарифы в попытке сохранить своих клиентов или получить новых на падающем рынке.

Так, по некоторым видам корпоративного имущества средние тарифы стали в 2-3 раза меньше по сравнению. Одновременно с этим наблюдается тенденция роста комиссионного вознаграждения агентам, так как идет активная борьба страховщиков за агентов с большими клиентскими базами. Итог - резкое снижение рентабельности имущественного страхования и его приближение в этом отношении к автострахованию, где сумма расходов и убытков порой превышает 100%. Все это приводит к тому, что имущественное страхование из основного генератора прибыли может превратиться в убыточный вид страхования.

Однако пока существует определенный запас прочности имущественного страхования, вопрос только в скорости "проедания" данного запаса - если тарифы и дальше будут сокращаться, то некоторые компании могут понести убытки по имущественному портфелю.

Сегодня, при сжимающемся объеме кредитования и сопутствующего ему залогового страхования, для игроков страхового рынка становится очевидной необходимость поиска альтернативных источников привлечения бизнеса. Одним из вариантов наполнения бюджета является развитие агентских сетей, но в условиях кризиса сложно прогнозировать перспективы. Так, показательна инициатива Росгосстраха - предложение законодательно закрепить агента за одной страховой компанией и обязать брокера получать страховое возмещение напрямую со страхователя. Несомненно, это путь к открытости страхового рынка, повышению эффективности работы агентских сетей, принятию и адаптации западных стандартов, т. е. переход к цивилизованному рынку. Но здесь сразу возникла серьезная проблема, которая может похоронить весь проект, - трудности с "оформлением" канальных продаж через банки, а также лизинговые компании, автосалоны и т. д. Сейчас они (банки, лизинговые компании, автосалоны) являются агентами и получают комиссионные вознаграждения сразу от всех аккредитованных у них страховых компаний. После реализации озвученных мер они не смогут работать по-старому, и им придется либо организовывать страхового брокера (а это и лицензирование, и требование к специалистам, и т. д.), либо содержать несколько десятков агентов, аттестованных в страховых компаниях, имеющих трудовые договоры со страховщиками и пр. Как будет решен этот вопрос, пока непонятно.

Происходила консолидация страхового рынка. Ее последствия должны напрямую повлиять на отношения между банком и страховщиком. В целом консолидация страхового рынка - явление положительное. Существование около 700 страховых компаний при мизерном объеме национального рынка (в сравнении, например, с европейским страховым рынком) - это абсурд. Наличие 20-30 крупных страховщиков решит многие современные проблемы в страховании, например укрепит финансовую устойчивость, упростит регулирование рынка, поможет определить общие "правила игры" и создаст предпосылки для универсализации подходов к страхованию. Банкам также будет проще организовать отношения с 20-30 компаниями, а у игроков рынка появится возможность разработать и принять единые стандарты.

Несколько особняком в страховании залогового имущества стоит страхование сельхозпроизводителей. На этом вопросе хотелось бы остановиться подробнее.

Банки довольно долго пренебрегали сельхозпроизводителями, не рассматривая их как перспективный сегмент для кредитования. Это было связано и со стагнацией российского сельского хозяйства, и с отсутствием государственных программ поддержки и развития агросектора, а также с тем, что у сельхозпроизводителей не было ликвидного имущества для формирования залоговой стоимости. Но на волне кредитного бума с заметным оживлением сельхозотрасли банки активно включились в кредитование агробизнеса. Особую роль в данном процессе сыграл специально учрежденный для этих целей Россельхозбанк. Правительством были приняты программы стимулирования сельского хозяйства в виде субсидирования ставок по целевым кредитам. Именно тогда был востребован опыт российских страховщиков в области страхования урожая сельхозкультур и животных. Как ни странно, но в острую фазу кризиса именно Россельхозбанк, следуя призывам государства, продолжал достаточно интенсивно кредитовать отрасль. Последнее, в частности, подтверждалось увеличением сборов страховщиков по различным видам сельхозстрахования.

В настоящий момент на рынке страхования предметов залогов сельхозпроизводителей тоже наблюдается усиление конкуренции и, как следствие, демпинг тарифов со стороны компаний, а также расширение покрытия по договорам. Подобная тенденция может поколебать финансовую устойчивость отдельных компаний в частности и рынка страхования сельхозрисков в целом. При обсуждении проблемы взаимодействия банков и страховщиков нельзя не затронуть нашумевший вопрос о процедуре аккредитации банками страховых компаний. Само существование процедуры аккредитации экономически целесообразно для банка. В случае несостоятельности страховой компании риски опосредованно лягут на банк через неспособность или нежелание страхователя-заемщика платить по кредиту, выданному под залог утраченного имущества. В связи с этим логично, что банк может и должен проверять состоятельность страховых компаний, с которыми работает, и предъявлять требования к достаточности страхового покрытия по договорам.

Более того, в условиях, когда страховщики борются за благосклонность банков, последние могут рассчитывать на значительные послабления со стороны страховщиков. Так, банки обязывают размещать у них на депозитах значительные средства под залог сотрудничества с компанией, "выторговывают" повышенные размеры комиссионных, а также ужесточают нормы покрытия по договорам страхования (перекладывая тем самым еще больше своих рисков на страховщика), и с этим у страховщиков возникает особенно много проблем. Здесь-то и проявляется узкая компетенция сотрудников банка в вопросах страхования, которые требуют от страховой компании страховать то, что не может быть застраховано в принципе, или зачастую вставляют в договоры пункты, противоречащие не только законодательству, но и здравому смыслу.

Множество нареканий возникает у страховщиков при взаимодействии с региональными отделениями банков, так как уровень страховой культуры там намного ниже, чем в центре. В то же время некоторые банки не контролируют выполнения своих же собственных директив на местах, что выливается в еще более неадекватные требования со стороны сотрудников филиалов. Большой проблемой является упомянутая заинтересованность некоторых сотрудников филиалов банков в работе с определенными страховыми компаниями, что значительно ограничивает права заемщиков и препятствует конкурентной борьбе между страховщиками.

В остальном процедуры сопровождения договора и урегулирования убытков стандартны для страховщика. Что касается невозврата кредита заемщиком при наличии страхования имущества, то страховщик может профинансировать взносы по кредиту только из средств страхового возмещения по страховому случаю. Факт отказа заемщика платить по кредиту по любым причинам в рамках страхования предмета залога страховым случаем не является.

В целом, подводя итог сотрудничеству между банками и страховщиками, хочется отметить перспективность развития программ страхования залогов. Страхование предметов залога всегда будет выгодным для страховщика каналом привлечения клиентов. Ситуация показала, что компаниям этого сектора нужно не только иметь сбалансированный портфель, но и диверсифицировать каналы притока клиентов, чтобы негативные внешние факторы не смогли застать игроков врасплох.

Объекты недвижимости являются распространенным предметом залога при осуществлении банками кредитования юридических и физических лиц для различных целей. При этом кредитные организации выдвигают заемщику требование страхования предмета залога, чтобы исключить ситуацию его утраты и невозможности обращения на него взыскания. В данном случае банк является выгодоприобретателем в части остатка задолженности заемщика по кредитному договору. В качестве предмета залога могут выступать различные объекты недвижимости — жилые помещения, нежилые помещения, земельные участки. В предлагаемой статье рассматриваются специфические особенности титульного страхования перечисленных объектов, а также уделено внимание проблемам страхования финансового риска, связанного с инвестированием.

Развитие ипотечного кредитования стало в последнее время государственной программой, хотя и без реальной поддержки со стороны государства. Речь идет о приобретении жилых помещений на «вторичном» рынке за счет кредитного ресурса с одновременным залогом (ипотекой) квартиры в банке-кредиторе. Комплексное ипотечное страхование включает, как правило, три вида: имущественное страхование, страхование жизни заемщика и страхование потери имущества в результате утраты права собственности, или, как его часто называют, титульное страхование. Вторичный рынок — это объекты недвижимого имущества, имеющего «историю» возникновения и переходов права собственности. В настоящее время ни на федеральном уровне, ни на уровне Москвы — субъекта Федерации законодательно не защищены права добросовестного приобретателя недвижимости, если не считать принятый в рамках пакета документов программы Правительства РФ «Доступное жилье», Федеральный закон от 30.12.2004 № 217-ФЗ «О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Одно из положений этого Закона гласит: «Собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации». Но комментарии Закона и подзаконные акты, касающиеся его реализации, пока отсутствуют. Что в таком случае понимать под «разовой компенсацией» — компенсацию, которой можно воспользоваться один раз в жизни, как бесплатной приватизацией? А если заемщик уже получал «разовую компенсацию»?

Далее, Закон предусматривает, что размер компенсации «исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать один миллион рублей». Что такое реальный ущерб? По-видимому, инвентаризационная стоимость квартиры — оценка БТИ. Для большинства регионов России инвентаризационная и рыночная стоимость — суммы если не равные, то соизмеримые. В Москве они могут отличаться в десятки раз. Что такое один миллион рублей? В Москве, в Санкт-Петербурге, во многих районах Подмосковья за эти деньги уже не купить даже однокомнатную квартиру. Поэтому страхование пока является единственной формой финансовой гарантии возврата денежных средств в случае утраты права собственности на приобретенный объект недвижимости.

Недвижимость — наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих. На него всегда имеется спрос, потому что наличие недвижимости — это не только необходимое условие существования человека, предприятия, но и надежный способ вложения денежных средств: недвижимость нельзя похитить или потерять, как другое имущество, денежные средства в банке и т.д. Но недвижимость можно потерять, потеряв право собственности на нее.

Титульное страхование объектов недвижимости

Приобретая объект недвижимости, необходимо отдавать себе отчет в том, что как бы тщательно риелтор и нотариус, удостоверяющие договор купли-продажи, не проверяли «юридическую чистоту» квартиры, это не дает покупателю полной гарантии того, что данная операция не будет когда-либо оспорена и договор купли-продажи не будет признан судом недействительным. На то есть много причин, не зависящих от профессиональной добросовестности риелтора и нотариуса. Более того, специалисты утверждают, что любая сделка на рынке недвижимости может быть оспорена. В практике страховщиков, осуществляющих страхование потери имущества в результате утраты права собственности, уже имеются случаи выплаты страхового возмещения в невероятной для многих ситуации: на основании результатов посмертной судебно-психиатрической эспертизы состояния продавца в момент совершения сделки и вывода медицинской комиссии о том, что «продавец мог не отдавать отчет своим действиям в момент ее совершения», суд может признать эту сделку недействительной. При этом психиатры шутят: «После тридцати лет мы все ненормальные, только не все обследовались».

В настоящее время страхование — это единственный разумный и экономически оправданный путь гарантировать сохранность денежных средств, вложенных в приобретение недвижимости. Страховой полис стоит в среднем 0,5% от стоимости недвижимого имущества в год и, как правило, включает юридическое сопровождение в течение всего срока страхования. Это означает, что в случае возникновения спора в отношении объекта недвижимости страхователь получает в лице страховщика «бесплатного адвоката», но мотивация этого адвоката для него значительно интереснее, чем «наемного»: если страховщик проиграет процесс, то выплатит страховое возмещение, а «наемный» только разведет руками — дескать, старался, но не смог …

Экспертиза жилой и нежилой недвижимости

Безусловно, страхование потери имущества в результате утраты права собственности имеет смысл, если оно осуществляется, как говорят страховщики, «от всех рисков», то есть страховым случаем является утрата права собственности по любой причине, не зависящей от страхователя.

Прежде чем выдать страховой полис, страховщик проводит экспертизу «истории» квартиры с точки зрения оценки вероятности предъявления в дальнейшем претензий со стороны третьих лиц и судебной перспективы. Изучается законность переходов права собственности, начиная с приватизации, выявляется наличие неучтенных наследников по закону, нарушений прав несовершеннолетних и т.д. Если по результатам экспертизы страховщик отказывается от страхования, это является основанием для отказа в выдаче кредита под конкретный объект недвижимости.

Одна из поправок к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принятая в рамках уже упомянутой программы «Доступное жилье», вводит еще один вид страхования на ипотечный рынок, а именно возможность страхования ответственности заемщика перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита. Ранее это не допускалось, поскольку в силу гражданского законодательства ответственность, вытекающая из договора, могла быть застрахована только в случаях, установленных законом. Закон установил такую возможность, но тут же вмешался в отношения между страхователем и страховщиком. Имеется в виду требование закона о единовременной оплате страховой премии за весь период страхования, то есть срок действия кредитного договора, и невозможность возврата премии в случае отказа заемщика от страхования. А если он погасил кредит досрочно? А если кредитный договор заключен на 10 лет? Плата за страхование становится существенной нагрузкой для заемщика на самом тяжелом для него этапе — этапе получения ипотечного кредита. Это нелогично и лишает данный вид страхования привлекательности.

Суть страхования объектов нежилой сферы та же, что и жилых помещений. Специфика — в экспертизе документов для принятия решения о страховании. Нежилые помещения, здания, производственные комплексы часто имеют историю, начинающуюся в советские времена. Право собственности на них возникло в начале 90-х годов прошлого столетия. На этих площадях располагались государственные организации, которые акционировались, а занимаемая ими недвижимость переходила в собственность вновь созданного акционерного общества. Акционирование в большинстве случаев проводилось с теми или иными нарушениями законодательства, да и само законодательство было противоречивым. В итоге среди таких объектов практически нет юридически «безупречно чистых». Конечно, есть надежда, что законодатели оперативно откликнутся на поручение Президента РФ о внесении изменений в гражданское законодательство в части снижения срока исковой давности по приватизационным сделкам. Это упростит ситуацию, но полностью не снимет проблемы.

И в «современной» истории существует множество проблемных объектов. Например, в Москве действовало положение, в соответствии с которым арендатор нежилого помещения имел преимущественное право выкупа его. Но это не соответствовало федеральному законодательству. Итог — множество исков и судебных решений о признании таких сделок недействительными.

Другая проблема, которая долгое время оставалась нерешенной и, казалось бы, была снята Постановлением Конституционного Суда РФ от 21.04.2003, связана с положением гражданского законодательства о том, что недействительность сделки влечет недействительность последующих сделок. Суд признал неконституционность положений п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ «Общие положения о последствиях недействительности сделки». Проблемная ситуация разрешена. На рынке недвижимости даже появился термин — «сделать добросовестное приобретение». Это означает, что объект недвижимости несколько раз продают и покупают. Но ст. 302 ГК РФ «Истребование имущества от добросовестного приобретателя» продолжает действовать. Положения этой статьи предусматривают возможность такого истребования. Примеров такого рода можно привести множество: оформление сделки по поддельным, украденным документам, по отозванной доверенности, совершение сделки, выходящей за пределы полномочий юридического лица или его представителя, и т.д. Поэтому надежда на «добросовестное приобретение» — это позиция страуса, спрятавшего голову в песок.

При анализе документов по истории объекта недвижимости, принадлежащего юридическому лицу, необходимо также проверять соблюдение положений федеральных законов «Об акционерных обществах» и «Об обществах с ограниченной ответственностью», касающихся сделок по отчуждению объекта, в частности положений о порядке совершения крупных сделок. По сделкам, совершенным несколько лет назад, практически невозможно получить финансовую отчетность организации-продавца на дату совершения сделки. Аналогично дело обстоит в отношении решений уполномоченных органов о продаже здания. В практике известна ситуация, когда акционером был подан иск о признании недействительным договора купли-продажи отдельностоящего здания на том основании, что внеочередное собрание акционеров, на котором было принято решение о продаже, было созвано с некоторым нарушением положений закона.

Ни продавец, ни покупатель практически никогда не задумываются (или не знают) о том, что в некоторых случаях сделки по отчуждению основных средств предприятия необходимо согласовывать с Федеральной антимонопольной службой.

Нередко на рынок предлагаются объекты недвижимости, принадлежащие иностранным компаниям, как правило, зарегистрированным в офшорных зонах. Соответственно юристам страховщика необходимо знать законодательство этих государств.

Экспертиза объектов недвижимости нежилой сферы — процедура сложная и длительная. Если экспертиза жилых помещений проводится за один-два дня, то по нежилым она может продлиться несколько месяцев. Этот фактор необходимо учитывать и заемщику, и банку-кредитору.

И еще об одной проблеме. Объекты жилой сферы стоят десятки, сотни тысяч долларов. Объекты нежилой сферы могут стоить миллионы, десятки миллионов долларов. Возникает проблема перестрахования. Российские страховщики и перестраховщики к этому виду страхования относятся осторожно, а иностранные компании, как правило, эти риски вообще не принимают в перестрахование. Процедура предварительного размещения в перестрахование занимает порой немало времени.

Особенности страхования объектов загородной недвижимости

Страхование титула объектов загородной недвижимости в целом похоже на аналогичную процедуру с городскими квартирами, но есть несколько принципиальных отличий. Во-первых, за городом разнообразнее круг объектов (дача, деревенский дом, коттедж), значительно сильнее разнится их стоимость. Если городские квартиры в большинстве своем типовые и оценить их можно не глядя с достоверностью до 5%, то с загородной недвижимостью так не получится. Сама оценка — долгая и дорогостоящая операция.

Во-вторых, в соответствии с законодательством земельный участок и здания на нем — это разные объекты. Они, конечно, неразрывно связаны, но свидетельства о регистрации собственности будут разными. Так что, если покупатель приобретет только строение, он и будет владеть только им, без земельного участка, — такая ситуация вполне возможна. Может случиться и так, что на одном земельном участке (один объект права) находятся несколько строений. Это не очень частый случай, но вполне вероятный.

Сама процедура оформления сделки с загородными объектами намного более громоздкая. Это связано и с большим набором документов, и с известной новизной законодательства, основой которого является Земельный кодекс РФ, принятый в 2001 году. До сего дня еще не в полной мере разработаны проекты законов и подзаконных актов, которые строго бы определяли последовательность действий в таких сделках. Даже процесс кадастрирования земельных участков не вполне одинаков не только в разных регионах страны, но и в разных районах Московской области.

Есть еще один аспект, которого нет в городе, — целевое назначение участка. На земле поселений любое строительство законно, а вот на землях сельскохозяйственного назначения — не всякое. В начале 90-х годов прошлого века под фермерские хозяйства выделялись прекрасные наделы — большие (до 20 га), удаленные от старых деревень. Всем они хороши для строительства коттеджей, но только закон это запрещает. А значит, попытка что-то возвести на такой земле без предварительного изменения ее статуса приведет к вмешательству районной прокуратуры. А то, что к тому моменту уже окажется построенным, будет подлежать сносу.

Кроме того, существуют земли особо охраняемых территорий и объектов. На первый взгляд с ними все просто: строительство однозначно запрещено. Но в реальности это не так. Законодательство допускает определенное использование таких земель, и государственные или муниципальные органы иногда предоставляют их в долгосрочную аренду для некоторого «обустройства» — фактически там строится жилье, но произносить само это слово нельзя и застройщики пользуются формулировками типа «обустройство в целях улучшения возможностей отдыха». В ряде случаев ситуация шаг за шагом выходит за рамки дозволенного, и вот уже начинается строительство серьезного капитального коттеджного поселка при наличии разрешения на несколько временных построек. Дальнейшая судьба подобных объектов весьма туманна.

Все эти детали вызывают дополнительные проблемы при проверке юридической корректности сделки. Ведь ясно, что любой дефект, даже на первый взгляд малозначительный, может стать поводом для спора и судебного иска. Рынок загородной недвижимости, если считать от момента принятия Земельного кодекса РФ, очень молод. В то же время есть на нем объекты старше 80 лет: старые «генеральские» дачи, которые выделялись тогдашней военной «элите» еще в 30-х годах прошлого века. И всю прошедшую с тех пор смену жильцов и владельцев нужно проанализировать. Конечно, все это порождает куда больше потенциальных рисков, чем при операциях с городской недвижимостью.

Принципиальный момент, о котором многие страхователи не задумываются: недвижимости можно лишиться не только по решению суда, но и по инициативе органов власти. Для городской квартиры это вариант очень редкий и вполне предсказуемый (например, снос пятиэтажки). А вот с загородной недвижимостью ситуация иная: ваша собственность (точнее, место, на которой она расположена) может понадобиться для развития инфраструктуры — строительства дороги, нефтепровода, водохранилища. От такой ситуации страховые компании в принципе не защищают, поскольку существует норма законодательства, гарантирующая собственнику компенсацию, причем по полной стоимости. На практике, однако, вопрос с определением цены отчуждаемого имущества окончательно не решен, компенсации выплачиваются часто по оценочной стоимости, которая может быть ниже реальной рыночной в несколько раз. Есть и положительный момент — решения, ведущие к изъятию собственности, государственные органы РФ, ее субъектов и органы местного самоуправления могут принимать только в особых случаях, например для размещения объектов государственного и муниципального значения при отсутствии других вариантов размещения.

Эти факторы необходимо учитывать и банку-кредитору при принятии решения об оформлении договора залога земельного участка в обеспечение кредита, и страховщику при принятии решения о возможности страхования предмета залога.

Страхование финансового риска, связанного с инвестированием

Кредитование для целей приобретения жилья на этапе его строительства пока является редкостью. В то же время сегодня четко прослеживаются следующие тенденции: 1. Спрос на услуги по кредитованию для целей приобретения жилья в новостройках довольно высок.

2. В последние годы существенно снизилось число предложений по продаже объектов недвижимости на «вторичном» рынке жилья с одновременным ростом цен до 40% в год в зависимости от сегмента рынка.

3. Доходность инвестиций в недвижимость за предыдущие три года достигала 50% в год в долларах США.

4. Рынок новостроек (первичный рынок) более привлекателен для кредитования с точки зрения широкого выбора объектов, возможности оплаты в рассрочку, безналичной формы взаиморасчетов.

Несмотря на вышеперечисленные тенденции, отсутствие предмета залога, если нет иного обеспечения кредита, сдерживает предоставление услуг по кредитованию юридических и физических лиц в данном сегменте рынка.

Помимо названных преимуществ рынка новостроек по сравнению с «вторичным» жильем, важным фактором является относительно низкая цена квадратного метра, если вступать в инвестиционный проект на начальной стадии строительства. Но на этом этапе велика неопределенность относительно успешного завершения проекта. Иными словами, есть риск не получить квартиру и потерять вложенные деньги. Вступивший в силу с 1 апреля 2005 года Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не снял проблему — государство не предоставило инвестору финансовых гарантий. Такой гарантией пока остается только страхование. Речь идет о страховании финансового риска при долевом участии в строительстве объектов недвижимости.

Страховщики предлагают эту услугу — страхование финансового риска, связанного с инвестированием в строительство объекта недвижимости, даже на начальном этапе строительства, если строительство законно и договорные отношения участников инвестиционного проекта корректны. При этом принимаются к рассмотрению различные формы договорных отношений.

Данный вид страхования используется для минимизации рисков финансовых институтов, связанных с кредитованием населения для целей приобретения жилья на этапе строительства.

Как правило, срок действия кредитного договора перекрывает срок строительства, поэтому страховая защита включает два этапа.

На первом этапе — этапе строительства — осуществляется страхование финансового риска инвестора-заемщика на случай неполучения объекта недвижимости в установленный срок и оформляется залог права требования на результат инвестирования. Стоимость страхования — в пределах 1% от страховой суммы в год.

На втором этапе, когда объект недвижимости возник де-факто и де-юре, то есть на него оформлено право собственности, осуществляется залог (ипотека) объекта и комлексное ипотечное страхование. В то же время страхование титула, страхование потери объекта в результате утраты права собственности на него не имеют практического смысла: у объекта нет «истории» переходов права собственности. И если это страхование исключить, плата за страхование не превысит 1%. В любом случае расходы на страхование при приобретении жилья в новостройке для заемщика будут ниже, чем на вторичном рынке.

Описанная схема реализована на практике и не является альтернативой ипотечному кредитованию, она служит примером тесного сотрудничества финансовых институтов и страховых организаций, на данную услугу имеется постоянно возрастающий спрос.

Однако при реализации указанной схемы возникает, хоть и решаемая, проблема, связанная с коммуляцией страхового риска и относительно невысокой емкостью российского перестраховочного рынка по этому виду. Часто встречается ситуация, когда банк, решивший кредитовать население для целей приобретения жилья в новостройке, ориентируется на один конкретный объект инвестирования. Если дом в итоге не будет построен, то возникнет не один, а десятки, сотни страховых случаев в зависимости от количества прокредитованных и одновременно застрахованных квартир. Возможность же по перестрахованию сегодня не превышает $3 млн по одному инвестиционному адресу.

На сегодняшний день уже разработаны схемы страховой защиты финансовых интересов кредиторов для различных вариантов кредитования. Эти направления интенсивно развиваются. Идут поиски новых форм и путей их реализации. Страховщики тоже готовы к участию в совместной работе по созданию новых технологий, привлекательных для всех участников рынка недвижимости.

Основная задача кредитных организаций - построить грамотную систему управления кредитными рисками, чтобы свести к минимуму возможность невозврата средств заемщиками. Страхование залогового имущества является одним из способов минимизации потерь для банка. Кто должен заключать договор страхования залогового имущества? Может ли банк сделать обязательным страхование залога? От каких рисков страхуют залог? Ответим на эти вопросы в данной статье.

Что это и для чего нужно?

Есть 3 вида обеспечения кредита: без какого-либо обеспечения, с поручительством третьих лиц и с предоставлением залогового имущества. В последнем случае заемщик гарантирует банку, что в случае неисполнения им обязательств (прекращения выплат по кредиту) во владение банка перейдут заранее определенные материальные ценности, которые и являются предметом залога. В качестве таких материальных ценностей может выступать недвижимое имущество, земельные наделы, автомобили и т.д.

В большинстве случаев предмет залога остается во владении заемщика до тех пор, пока он не нарушит условия кредитного договора. Вследствие этого возникает риск, что в процессе эксплуатации предмет залога утратит свою ценность (автомобиль попадет в ДТП, в квартире случится пожар и др.). Чтобы обезопасить себя банк может настоять на страховании залогового имущества. С одной стороны, пункт 2 статьи 16 Закона «О защите прав потребителей» запрещает организациям обусловливать приобретение одних товаров, необходимостью приобретения других. Значит, заемщик может отказаться от страхования, но он продолжит претендовать на кредит. С другой, банк может завысить процентную ставку по кредиту, сделав его не таким привлекательным.

Единственный случай, когда банк по закону может обязать заемщика застраховать залоговое имущество - предоставление ипотечного кредита. Согласно статье 31 Федерального залога «Об ипотеке» особенности страхования залога (в данном случае недвижимого имущества) определяются кредитным договором, и если банк указал такую необходимость, то заемщик обязан будет это сделать.

Страхование залогового имущества выгодно в первую очередь для кредитной организации. Так она гарантирует, что в случае неисполнения должником своих обязательств, средства по кредитному договору все равно будут возвращены на счет. Тем более страхование залогового имущества осуществляется за счет средств заемщика. Банк при этом никаких дополнительных потерь не несет. Для заемщика страхование залогового имущества выгодно в том отношении, что при возникновении обстоятельств, препятствующих совершению выплат по кредиту и одновременном уничтожении (порче) залогового имущества, кредит не повиснет неподъемным грузом, а будет выплачен за счет средств страховой компании. Большинство заемщиков предпочли бы не страховать залоговое имущество, считая такое страхование лишней тратой средств, но здесь многое зависит от самого банка.

Объект страхования и возможные риски

В данном случае объект страхования - это залоговое имущество, предоставленное банку в качестве обеспечения кредита. Страховые компании могут отказаться от страхования какого-то определенного вида материальных ценностей. Так, почти наверняка будет отказано в страховании следующих предметов:

Ценных бумаг (облигаций, векселей);
Драгоценных и полудрагоценных металлов, а также изделий из этих металлов;
Доли какого-либо предприятия;
Имущества, находящегося в неисправном, аварийном состоянии;
Имущества, которое в силу определенных причин нельзя использовать по его прямому назначению;
Имущества, которое находится в регионе с высокой вероятностью стихийных бедствий.

Кредитные организации предлагают заемщикам застраховать залоговое имущество в аккредитованных ими страховых компаниях. Так банк будет уверен в надежности страхового полиса и в том, что он будет включать в себя максимально полный перечень страховых случаев, при наступлении которых страховщик обязан будет выплатить возмещение банку. К стандартному списку страховых случаев относится:

Пожар;
Взрыв;
Мошеннические действия со стороны третьих лиц (кража имущества);
Техногенные аварии;
Стихийные бедствия.

Если в результате любого из этих событий залоговое имущество будет повреждено, страховая компания должна будет выплатить страховое возмещение. В зависимости от страховщика приведенный список страховых случаев может уменьшаться или дополняться иными ситуациями. Банку выгодней аккредитовать те страховые компании, которые предоставляют максимально возможный перечень страховых случаев.

Особенности заключения договора и совершения выплат

Договор страхования залогового имущества может быть трехсторонним, когда в его составлении участвует страховая компания, заемщик и кредитная организация, или двусторонним, когда в его составлении участвует страховая компания и заемщик. В большинстве случаев в качестве выгодоприобретателя указывается банк. То есть при наступлении страхового случая страховщик совершит выплату возмещения сразу в пользу банка. Если окажется, что сумма возмещения больше суммы задолженности по кредиту, банк вернет заемщику переплаченные средства и закроет заем. Если суммы страхового возмещения не хватает для того, чтобы покрыть всю задолженность, она остается за заемщиком и тот совершает платежи в обычном режиме до тех пор, пока не погасит кредит.

Срок действия договора страхования должен быть равен сроку действия договора кредитования. Если кредитование предоставлено на 10, 20 и более лет, страховщик может обязать заемщика периодически продлевать страховку за отдельную страховую премию. Продление договора страхования залогового имущества особенно актуально при ипотечном кредитовании, когда заем предоставляется на большой промежуток времени.

Заключение

Для кредитной организации страхование залогового имущества выгодно со всех сторон: банк не платит за заключение договора страхования, но по его условиям становится выгодоприобретателем при наступлении страхового случая. Заемщику же страхование залогового имущества не так выгодно, но в данном случае многое зависит от банка, который может вынудить клиента застраховать предмет залога.